Taşınmazların Değeri Nasıl Hesaplanır?

TAŞINMAZLARIN DEĞERİ NASIL HESAPLANIR?

Taşınmazların değerinin tespitinde maliyet yaklaşımı ve gelir modeli uygulanır.

Kira çarpan yönetimi Gelir yönetiminde en kolay yol brüt kira çarpanı yöntemidir.

Örneğin Ankara çevresinde yıllık emsal ortalama m2 kira bedeli 1.000 TL olsun. Bu durumda 2.000 m2 bir alanın kira bedeli 2.000×1.000= 2 milyon TL/yıl olacaktır.

Bunun 10 yıllık kira süresi ile çarpılması sonucunda binanın değeri 20 milyon TL olarak hesaplanır.

İSKONTO VEYA KAPİTALİZASYON YÖNTEMİ

Gelecekte elde edilecek gelirlerin bugünkü değere getirilmesi işlemidir.

Bu yöntemde şu formül uygulanır:

Taşınmazın Değeri= Net İşletme Geliri/Kapitalizasyon Oranı Net İşletme Geliri = Binanın faaliyeti sonrasında elde edilen net gelir Kapitalizasyon Oranı = Beklenen Getiri Oranı+Amortisman

Oranı Örnek: Taşınmazın net geliri= 1.000.000 USD Beklenen yıllık gelir oranı= % 7.5 Binanın ekonomik ömrü= 40 yıl Amortisman oranı= 100/40= % 2.5 Kapitalizasyon oranı= % 10 Binanın değeri= 10 milyon dolar olarak hesaplanacaktır.

MALİYET YÖNTEMİ İLE HESAPLAMA

Bu yöntemde (Binanın Değeri=Binanın Yeninden Yapılma(inşa) Bedeli+Arsa Değeri+Girişimci Kân-Amortisman) formülü ile hesaplama yapılır.

Örnek: Arsa alanı 600 m2, inşaat cilanı 2.000 m2 olan birikimli binanın amortisman oranı yüzde 10, binanın sahibi de burayı satarken en az yüzde 25 kâr beklemiş ve arsanın emsal m2 fiyatı 20.000 TL olsun.

Yeniden İnşaat Maliyeti= 2.000 m2xl.500 TL= 3 milyon TL Net inşaat bedeli= 3 milyon-300 bin= 2.7 milyon TL Arsa değeri=600 m2x20.000 TL=12 milyon TL Arsa değeri ve net inşaat yeniden yapma bedeli toplamına yüzde 25 kâr koyduğumuzda 18.3 milyon TL bir değer buluruz. Bu değer maliyet yaklaşımı ile bulunan binanın değeridir.

SWOT Analizi Nedir?

SWOT analizi, işletmenin güçlü ve zayıf yönlerini belirlemek ve dış çevreden kaynaklanan tehdit ve fırsatları tespit edip bunlara karşı önlem almak için kullanılır. Dolayısıyla SWOT analizi ile bir kuruluşun; güçlü yönleri, zayıf yönleri, fırsatları ve tehditleri analiz edilir. SWOT analizi stratejik öneme sahip, kolay ama güçlü bir çalışma olarak nitelendirilebilir.

SWOT, İngilizcedeki dört kelimenin baş harflerinden oluşan bir kısaltmadır;

S: Strenghts: İşletmenin güçlü/üstün olduğu yönlerin tespit edilmesi demektir.

W: Weakness: İşletmenin güçsüz/zayıf olduğu yönlerin tespit edilmesidir.

O: Opportunities: İşletmenin sahip olduğu fırsatları ifade eder.

T: Threats: İşletmenin karşı karşıya olduğu tehdit ve tehlikelerdir.

SWOT analizinde;

İşletmenin iç yapısının, (Gayrimenkulün özellikleri)
İşletmenin faaliyet içerisinde bulunduğu ortamın ve dış koşulların,(Gayrimenkulün bulunduğu lokasyon ve ileriye dönük proje ve gelişmeler)
İşletmenin ileriki dönemlerde karşılaşabileceği ve etkilenebileceği gelişmelerin,(ulaşım-park-mülkün değerini artıran etmenler)
İşletmenin hedef kitlesinin ve işletme faaliyetlerinden etkilenenlerin değerlendirmesi yapılmaktadır.(Mülkün pazarlaması kime, nasıl yapılacağı, Pazar süresini olumlu yönde etkileyecek iş ve işlemler)
Toparlayacak olursak, SWOT analizi, işletmenin kendi içindeki unsurları dışarıdan gelen unsurlarla karşılaştıran bir araçtır.

SWOT Analizi ne işe yarar?

SWOT analizinin temel amacı; şahsi veya işletmesel herhangi bir konuda karar alma aşamasında güçlü veya zayıf, avantajlı veya dezavantajlı noktaların bir bütün halinde ele alınmasını sağlamaktır. Bir nevi ayna görevi görmektedir.

SWOT analizi, güçlü ve zayıf yanlarımızla, olası fırsatları ve tehditleri değerlendirerek, atılması gereken en doğru adımların belirlenmesine yarar. Güçlü yanlarınızı ortaya çıkartırken zayıf olduğunuz yönleri giderebilirsiniz. Aynı zamanda pazardaki fırsatları ve tehditleri de belirleyerek, yükselmenizi kolaylaştıracak yolu doğru bir şekilde çizebilirsiniz..

SWOT Analizinin sonucunun değerlendirilmesi

SWOT analizinde 4 ana başlığa ait soruları cevapladıktan sonra yapmış olduğunuz bazı değerlendirmeler yapmanız gerekir. Örneğin;

1- Güçlü noktaları nasıl değerlendirebilir ve kullanabilirim / kullanabiliriz?
2- Zayıf noktaları nasıl güçlendirebilir ve etkisiz kılabilirim / kılabiliriz?
3- Fırsatları en iyi şekilde nasıl değerlendirebilirim / değerlendirebiliriz?
4- Tehditlere karşı nasıl bir savunma oluşturabilirim / oluşturabiliriz?

Gördüğünüz üzere SWOT analizi basittir ancak firmanın güçlü ve zayıf yönlerinin ve karşılaşabileceği fırsat ve tehditlerin analizinin yapılmasında kullanışlı ve faydalı araçtır. Güçlü yönlerinize odaklanmanıza, tehditleri minimuma indirmenize ve sizin için uygun olan olumlu fırsatları avantaja dönüştürmenize yardımcı olur. Gayrimenkulün mülk değeri, güçlü yönleri ( yeni yapılı olması..vs) ve zayıf yönleri ( otoparkının ve asansörünün bulunmaması) Fırsat yönleri(park yapılması, metro ve sosyal donatılar)Tehdit yönleri(diğer yatırım araçlarının ve faizin yükselmesi, çok farklı gelişmelerin mülkün Pazar kabiliyetini azaltması)

SWOT analizi bir işe başlarken veya devam ederken ciddi bir strateji aracı olarak kullanılır. Aynı zamanda size bakış açısı kazandırarak rakiplerinizi anlamanıza ve başarılı şekilde rekabet etmenize yardımcı olur. Gayrimenkulün Pazar analizi ve değerlendirilmesinde etkili bir yöntemdir.

GAYRİMENKUL DEĞERLEMESİ BİLİMSEL YÖNTEMİ

GAYRİMENKULÜN GENEL DEĞERLEMESİ (ÖRNEK)