TAPU NEDİR?

Bir taşınmaz malın yüzölçümünü, numarasını, mahallesini ve sahibini gösterir belgedir. Eski Türkçedeki kapuk sözcüğünden gelmiştir. Mülkün kimliği demektir.

Tapu; kat mülkiyetli, kat irtifaklı ve hisseli olmak üzere üçe ayrılıyor.

Bu tapuların ne anlama geldiğini ise kısaca şöyle açıklanabilir:

TAPU ÇEŞİTLERİ NELERDİR?

AKILLI TAPU; yeni tapuların tasarımı da yenilendi. Evrakın çevresi, Selçuklu yıldızları ve motifleriyle süslendi. QR kodlu tapu senetleri sayesinde taşınmazlar hakkında daha detaylı bilgiye cep telefonu üzerinden ulaşılabiliyor. Tapu senedi üzerindeki bilgilerin yetersiz olması sebebiyle QR kodlu tapu uygulamasına geçildi. .

Herhangi bir QR kod okuyucu uygulaması ile kod okutulduğunda  https://parselsorgu.tkgm.gov.tr/ adresine yöndiriliyor.ve tapu bilgileri gösteriliyor. .

ESKİ VE YENİ TAPU SENETLERİ ARASINDAKİ FARKLILIKLAR NELERDİR?

  • Yeni tapu senetleri, taşınmaz bilgileri, malik bilgileri ve tescile ilişkin bilgiler olmak üzere 3 ana bölümden oluşacak şekilde düzenlendi.
    • Mimari projelerdeki brüt ve net yüzölçümleri yeni tapu senetlerinde gösterildi.
    • Yeni tapu senetlerinde her parsele özel bir kimlik numarası verildi. Bu numara ile parselin geçmiş bilgilerine de ulaşılacak.
    • Yeni tapu senetlerinde maliklerin hissesi ve hisselerine düşen yüzölçümü sütunu getirildi.
    • Eski tapu senetlerindeki pafta, sokak, sınır gibi bölümler kaldırılarak onun yerine QR kod geldi. Bu kod sayesinde taşınmazın kadastro haritasına doğrudan ulaşım sağlanacak.
    • Eski tapu senetlerinde en alt kısımda yer alan, kadastro öncesi tutulan zabıt kayıtları için gerekli taşınmazın geldisi ve gittisi kısımları kaldırıldı.

QR Kodlu Tapuların Avantajları Nelerdir?

  • Parsel haritasını QR kodunu taratarak görebileceksiniz.
    • Sistemde yer alan “rota” uygulaması sayesinde, butona tıkladığınızda taşınmaza ait adrese direk yol tarifi alabileceksiniz.
    • Taşınmaz hakkındaki her türlü bilgiye hızlıca ve detaylıca ulaşabileceksiniz.

QR Kodu Nedir? Nasıl çalışır?

QR kodu, şifrelenmiş bilgileri depolayan ve bir web sitesine (URL) linkleyen iki-boyutlu kare bir barkoddur. “Quick-Response” yani “Çabuk Tepki” için kullanılan bir kısaltmadır. Bir QR kodunu telefonunuzdan ya da tabletinizden okutarak içeriğine hızlıca erişebilirsiniz.

KAT MÜLKİYETİ NEDİR?

Kat mülkiyetli tapu, inşaatı bitmiş ve iskanı alınmış yapılara verilen tapudur.

Arsa üzerinde başlanacak inşaata yönelik mülkiyet hakkı” olarak tanımlanır “arsa üzerinde başlanacak inşaata yönelik mülkiyet hakkı” olarak tanımlanır.

KAT İRTİFAKI NEDİR?

Biçimsel anlamda bir tapu çeşidi olan kat irtifakı, henüz tamamlanmamış bir inşaatta hak sahiplerinin paylarını belirtmek ve göstermek amacı ile hazırlanır.

PEMBE TAPU-MAVİ TAPU NE DEMEK?

Kat mülkiyetli tapu –PEMBE

Kat mülkiyetli tapular pembe renkli olarak belirlenmiştir. Yapının inşaatıyla ilgili işlemlerin tamamlanmış olması halinde oturma izni çıkarılmasıyla temin edilebilir. Arsa hissesi olarak tanımlanan mülkün binaya dönüştürülmüş haliyle birlikte kat mülkiyetli tapu ile kayıtlara geçirilmesi sağlanır. Arsa tapusu yerine artık hak sahiplerinin kat mülkiyetli tapu kullanması sağlanır.

Kat irtifakı tapu-MAVİ

Kat irtifakı olan tapular mavi  renk ile belirlenmiştir. Bu tapu size ait bölümlerde kat yapma iznini gösterir. Kat irtifakı tapusu size ait bölümlerin tanımına yer vermektedir. Kat, daire, iş yeri, mağaza ve depo gibi bölümlerin; kat sayısı, adresi, teknik özellikleri ve metrekaresi gibi tüm özellikler kat irtifakı tapusunda yer almaktadır.

 

Kısaca; İnşaatı bitmeyen bir yapı üzerine kurulan hak kat irtifakı iken; kat mülkiyeti iskân belgesi alınan ve inşaatı tamamlamış yapılar olarak tanımlanabilir. Yani aslıda kat irtifakı, kat mülkiyetine geçmeden bir önceki adımdır.

YAPI KULLANIM İZİN BELGESİ NEDİR?

Yaygınlıkla “iskan” olarak da bilinen Yapı Kullanma İzin Belgesi, inşası tamamlanmış bir yapının, tamamının veya kısmen kullanılması mümkün bölümleri tamamlandığında bu bölümlerinin kullanılabilmesi için, inşaat ruhsatını veren belediye veya valiliğe bağlı İl özel idaresinden alınan izin belgesidir.

Yapının bulunduğu bölgedeki belediyelere doğrudan başvuru yapılarak, yapı kullanım izni alınabilir. İskan belgesi için gerekli belgeler şu şekilde belirlenmiştir;

  • Yapı Kullanım İzni istemiyle yazılan dilekçe
  • Tapu kaydı bilgileri
  • Vergi Dairesi’nden ”borcu yoktur” yazısı
  • Dış Kanal Belgesi (İZSU)
  • Telekom Vizesi
  • Proje Müellifleri Raporu
  • Yapı Denetim Kuruluşu’ndan alınan belge
  • Yapının Cephe fotoğrafları (13 x 18 cm ölçülerinde)
  • Emlak ve Çevre Temizlikten alınan ”vergi borcu yoktur” yazısı
  • SGK’dan alınan ”Borcu Yoktur” Belgesi.

Gereli belgeler temin edilerek yapı kullanım izni başvurusu yapılabilir. Tamamlanan inşaatta şayet asansör var ise ek olarak istenen belgeler şu şekildedir;

  • Asansör firmasından; TSE Belgeleri
  • Garanti Belgesi
  • Mühendislerin SMM Belgeleri
  • 4 Adet Muayene Raporu
  • Muayene fişi
  • Uygulama projeleri
  • Sığınak Raporu
  • Yangın Tesisat Raporu.

YAPI RUHSATI (İNŞAAT İZİN BELGESİ)

Yapı ruhsatı, belirlenen proje dâhilinde bir inşaatı yapımına başlanması için verilen izin belgesi olarak tanımlanır. 3194 sayılı İmar Kanunu hükümleri doğrultusunda verilen yapı ruhsatı, bir yapı izin belgesi olmasının yanı sıra, kanuni açıdan da belirli bağlayıcı hükümler ve yükümlülükler içerir.

Dolayısıyla 3194 sayılı İmar Kanunu doğrultusunda verilen yapı ruhsatı, aynı kanunda belirtilen kamu kurum ve kuruluşlar harici tüm yapılar için zorunluluktur.

Belirtilen kanuna göre uygun koşullar tespit edilip yapı ruhsatı verilen inşaatlar için ruhsatın geçerlilik süresi 5 yıldır. Ancak yapı ruhsatı alınmasının akabinde 2 yıl içerisinde inşaatın başlamış olması gerekmektedir. Bunun yanı sıra 2 yıl içerisinde yapımına başlanan inşaatın 5 yıl içerisinde de tamamlanmış olması gerekir.

Yapı ruhsatı almak için gerekli belgeleri aşağıda bulabilirsiniz.

  • Mal sahibine ait kimlik fotokopisi
  • Arsa boştur onayı
  • Yapı denetim harcı ödendi belgesi
  • Tapu kayıt sureti
  • Su ve Atık Su İdaresi yazısı
  • Yapı ruhsatı müracaat dilekçesi aslı
  • İmar çap aslı
  • Yapı denetim harcı ödendi belgesi
  • Vergi borcu yoktur yazısı
  • Numarataj krokisi
  • Yapı aplikasyonu
  • Plankote
  • Ada ve parsele ait ölçü krokisi
  • Ada ve parsele ait aplikasyon belgesi

HİSSELİ TAPU NEDİR?

Hisseli tapu taşınmaz mal üzerinde hak sahibi olan kişilerin isimlerinin ve sayılarının yer aldığı tapuya verilen isimdir.El birliği mülkiyeti ve paylı mülkiyet olmak üzere iki çeşit hisseli tapu vardır.

Elbirliği mülkiyet ; Yasalar ya da yasalar çerçevesinde yapılan sözleşmelerle menkul ve gayrimenkul mallara birden fazla kişinin birlikte malik olmasına elbirliği mülkiyeti denir.

Elbirliği ya da iştirak halinde mülkiyet durumunda malik olunan mal üzerinde paylar (hisseler) belirlenmemiştir. Diğer bir ifadeyle, mülkiyet hakkına sahip her bir kişi malik olunan malın tamamı üzerinde hak sahibidir.

Paylı mülkiyet, bir mal üzerindeki mülkiyet hakkının, paylı olarak birden çok kimseye ait olması halidir.

ŞUFA HAKKI NEDİR ?

Paylı mülkiyette, hissedarlardan biri gayrimenkul üzerindeki payının tamamını ya da bir bölümünü satmak isteyebilir. Satılmak istenen gayrimenkulü diğer paydaşların öncelikli alım hakkı vardır. Hisseli gayrimenkul satışında tanınan bu önalım iznine de şufa hakkı denir.

Şufa Hakkı Şartları Nelerdir?

Hissesini satışa çıkaran gayrimenkul sahibinin noter aracılığı ile diğer paydaşlara bildirimde bulunması gerekir. Bu bildirimi takip eden üç ay içerisinde şufa hakkı kullanılabilir. Bildirimde bulunulmadığı takdirde ise iki yıl içerisinde şufa davası açılabilir. Bu süreler hak düşürücü süre olarak tanımlanmaktadır. Yani belirtilen süreler içerisinde şufa hakkı kullanılmadığı sürece önalım hakkı düşer.

Şufa Davası Nasıl Açılır?

Hisseli gayrimenkulün satışı ile ilgili yazılı bilgilendirme yapmak yeterli değildir. Diğer hissedarlara noter aracılığı ile bildirimde bulunulması zorunludur. Diğer hissedarlara bildirimde bulunulmadan 3. bir kişiye satış gerçekleştirilirse pay sahiplerinin önalım davası açma hakkı doğar. S

atışı takip eden iki sene içerisinde, gayrimenkulün bulunduğu bölgedeki Asliye Hukuk Mahkemesine başvurularak şufa davası açılabilir.

Bir dilekçe ile gayrimenkul hissesini satın alan kişiye karşı dava açılır. Davacının tapuda beyan edilen satış bedeli ve masraflarını ödemesi durumunda söz konusu hissenin tapuda terkine karar verilir. Davaya konu olan hisse, davacı adına tescil edilir.

Hisseli bir taşınmazı satın alacak kişi, şufa davasının açılmaması için diğer hissedarlarla görüşebilir. Hissedarlardan önalım hakkından feragat ettiklerine dair resmi belge alınmalıdır. Bu belge tapu kütüğüne şerh edilir ve hissedarlar şufa hakkından feragat etmiş olur.

Paydaşlardan birinin ya da tamamının kendi hissesini ayırmak istemesi durumunda ise ortaklığın giderilmesi davası açılması gerekir. İzale-i şuyu olarak da bilinen ortaklığın giderilmesi davası, tüm paydaşlara sahip oldukları hakları veren bir prosedürdür. Yani davayı tek bir paydaş, diğer hissedarlara karşı açmış olsa bile dava sonucunda hak sahibi olunan hisseler oranında mülkiyet taksimi yapılır.

Ortaklığın Giderilmesi Davasının Şartları Nelerdir?

İzale-i şuyu davasının görülmesi için gayrimenkulün bulunduğu bölgedeki yetkili Sulh Hukuk Mahkemesine başvurulması gerekir. Davayı bir hissedarın açması yeterlidir. Davalı taraf ise diğer hissedarlardır.

Paylı mülkiyette hakkı olan herkesin davaya dahil olması gerekir. Hissedarlardan biri vefat ettiği takdirde mirasçı olarak belirtilen kişi davaya dahil olur. Davacı taraf izale-i şuyu davasından feragat edebilir. Ancak feragat etmiş olsa da daha sonra tekrar ortaklığın giderilmesi davası açabilir.

Paydaşlığın Giderilmesinde Hangi Yollar İzlenebilir?

Dava başvurusunun yapılmasının ardından mahkeme tarafından söz konusu gayrimenkulün paylaşılıp paylaşılamama durumunu incelemek üzere bilirkişi atanır. İzale-i şuyu davasında taraflar gayrimenkulü nasıl paylaşacaklarına aralarında karar vererek hakime sunabilirler. Tüm hissedarlar paylaşım konusunda mutabık oldukları takdirde bu yönde karar verilebilir. Nasıl paylaşılacağına dair bir mutabakata varılmadığı zaman ise iki ayrı yöntem izlenebilir: Aynen taksim yani hisselerin paylaştırılması ya da satış yolu ile ortaklığın giderilmesi.

Gayrimenkul, hisseler oranında taraflar arasında paylaştırılabilir. Paylaştırılamadığı durumda ise satış yolu ile pay sahiplerinin haklarını almaları sağlanır. Satış, icra dairesi ya da satış memurluğu tarafından gerçekleştirilir. Açık artırma yolu ile yapılan satışa görüş birliği olduğu takdirde sadece hissedarların katılması mümkündür.

Satışın gerçekleşmesinin ardından taraflara, sahip olunan pay oranında bedel verilir.

PARSEL SORGULAMA  NE DEMEKTİR?

Mekansal Gayrimenkul Sistemi(MEGSİS), Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü(TKGM) tarafından; kadastro müdürlüklerinde yer alan taşınmazlara ilişkin teknik bilgilerin tapu verileri ile eşleştirilerek, uluslararası standartlarda hazırlanmış harita servisleri aracılığı ile bu bilgilere ihtiyaç duyan vatandaşlara sunulması, kurum, kuruluş ve belediyeler ile paylaşılması amacıyla hazırlanmış bir uygulama bir sistemdir. Aynı zamanda vatandaşların bilgilendirilmesi amacıyla tüm kadastro verileri tapu bilgileri ile beraber harita servisi olarak e-Devlet üzerinden de sunulmaktadır. Bu servis, “www.turkiye.gov.tr” adresinden sunulan ilk ve tek coğrafi servis olduğu unutulmamalıdır

WEB TAPU SİSTEMİ NEDİR?

Web tapu sistemi, tüm vatandaşların taşınmazlarını internet ortamında takip edebildikleri ve yönetebildikleri bir sistemdir.

WEB TAPU SİSTEMİNDE YAPILAN İŞLEMLER NELERDİR?

Vatandaşlarımızın tapu ve kadastro müdürlüklerine gitmeden, elektronik ortamda taşınmazlarını yönetebilecekleri ve 46 adet tapu işlemi (satış, bağış, intikal vb…), 20 adet kadastro işlemi, 2 adet haritacılık işlemi ve 5 adet osmanlıca belgeler ve eski kayıt belge işlemi için elektronik ortamda başvuru yapılabiliyor.

WEB TAPU İLE NELER YAPILABİLİR?

– Hızlı başvuru yapılabilir,

– Taşınmazlarınızı Görüntüleyebilir,

– Konum bilgilerini görüntülenebilir,

– Elektronik Ortamda Harçlar ödenebilir,

-Taşınmazlar için Beyan Belirtmesi koyarak sahtecilik, dolandırıcılık gibi girişimlere karşı önlem alınabilir,

– Dilediğiniz kişi için yetki verilebilir.

TAKBİS NEDİR?

Taşınmaz mal alım-satımda sıkça karşılaşılan dolandırıcılık ve hırsızlık olayları, bunu önleyecek yeni sistemlerin devreye girmesini gerekli kılmaktadır.

Ülke genelinde mülkiyet bilgilerinin bilgisayar ortamına aktarılıp her türlü sorgulamanın yapılabilmesini amaçlayan en temel e-devlet projelerinden birisidir.

Amacı, Türkiye genelinde Tapu ve Kadastro kayıtlarının bilgisayar ortamına aktarılarak tüm faaliyetlerin bilgisayar sistemi üzerinden yürütülmesi, böylece gerek özel, gerekse kamu taşınmaz mallarının etkin biçimde takip ve kontrolünün sağlanmasıdır.

Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi (TAKBİS) ile İstanbul Takas ve Saklama Bankası (Takasbank) arasında kurulan web tabanlı bir uygulama olup tarafların isterlerse http://www.taputakas.com.tr/ sitesinden isterlerse TapuTakas mobil uygulamasından girebilecekleri bir sistemdir.

TAPU DEVRİ İÇİN GEREKLİ BELGELER NELERDİR?

Tapudaki devir (satış) işlemler konut-tarla&arsa ve işyerleri satışlarında farklılıklar göstermektedir.

Tapuda  randevu ve web tapu için uygulama farklı olup, web tapuda müracaat aşamasında belgeler taranarak sisteme yüklenmektedir.) Bu nedenle evrakların hazır olması önemli olup, evrakların aslı istenilmektedir.

Konut satışları için gerekli belgeler;

  • Alıcı ve satıcı kimlik belgesi (nüfus cüzdanı)
  • Tapu belgesinin aslı & fotokopisi( e.devletten girerken önemli değil)
  • Bir yılı doldurmamış deprem sigortası poliçesi (D.A.S.K) (Doğal Afet Sigortası) (Kat irtifaklı veya arsa/tarla  tapusunda ve işyerlerinde istenilmemektedir.
  • İlgili belediyeden alınmış rayiç bedel yazısı
  • Satıcı tapuya şahsen müracaat etmeyecek ise müracaat eden kişi için (noterden alınmış vekaletname gereklidir.
  • Banka kredisi ile yapılacak satışlarda bankadan alınan ipotek evraklarının asılları gerekmektedir.(Banka kredisi ile satılan mülklerde banka DASK yaptırdığı için ayrıca Dask yaptırılmasına gerek yoktur.)

Ancak gayrimenkul alım ve satımlarında taraflardan bir kişinin tüzel kişi olması durumunda bu belgeler değişiklik gösterebilir.

  • Vergi levhasının aslı ve bir adet örneği
  • Şirket yetkilisinin imza sirküleri
  • Belediyeden alınan harca tabi rayiç değer ve vergi borcu yoktur yazısı
  • Şirket adına satış vekaletname ile gerçekleşecekse vekaletnamenin aslı getirilmelidir. (Türk Ticaret Kanunu hükümlerine tabi olan şirketlerin Ticaret Sicil Memurluğunca düzenlenmiş olan ve taşınmaz mala ilişkin satış sırasında yetkinin ve yetkililerin kimlik bilgilerinin açıkça bulunduğu yetki belgesi getirilmelidir.)
  • Bağlı bulunulan sanayi ve ticaret odası müdürlüğünden tasdikli olarak alınan yetki belgesinin kesinlikle işlemin yapıldığı yılın tarihini taşıması gerekir.

       FARKLI TAPU MÜDÜRLÜKLERİ VE YURTDIŞI SATIŞ İŞLEMLERİ

10 Temmuz 2019 Çarşamba günü Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren Tapu Kanunu’nun 26. maddesi 1. fıkrasına göre “Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerde, tarafların farklı tapu müdürlükleri veya yurt dışı teşkilatında bulunmaları halinde, taraf iradeleri resmi görevliler tarafından ayrı ayrı alınarak sözleşme tamamlanabilir. Bu fıkranın uygulanmasına ilişkin usul ve esaslar yönetmelikle belirlenir.”

Buna göre tapu satışı başka şehirden de gerçekleştirilebiliyor. Hatta yurt dışından bile satış gerçekleştirilebiliyor.( Yapılan yasal düzenlemeler ile tapu işlemlerinin yurtdışında yapılabilmesine imkan sağlanmıştır. Artık taşınmaz alıp, satmak veya ipotek yapmak için Türkiye’ye gelmeye veya vekaletname göndermeye gerek yoktur. Yurtdışında yaşayan Türkler, hatta yabancı uyruklu kişiler Türkiye’ye gelmeden taşınmaz alabilir, Türkiye’deki taşınmazlarını satabilirler (TKGM. 20/05/2014 tarih 02/27695 sayılı. Genelge).

Yapılacak işlemler;

1- İlk önce alıcı ve satıcı, bulundukları şehirlerdeki tapu müdürlüklerine giderek, başka bir şehirdeki gayrimenkulün satış işlemi için başvuruda bulunuyor.

2- Yapılan başvuru üzerine müdürlük, TAKBİS üzerinden, tapunun asıl bulunduğu tapu müdürlüğünden yetki talebinde bulunuyor.

3- Tapunun bulunduğu müdürlük, başvuru evraklarını inceliyor, kendi arşivleriyle karşılaştırıyor ve bir sorun görmezse yetki talebini onaylıyor.

4- Onaydan sonra alıcı ve satıcının bulunduğu şehirlerdeki tapu müdürlükleri işlemleri başlatıyor.

5- Tapu müdürlükleri herhangi bir sorun görmezse, düzenlenen satış belgesi, elektronik ortamda alıcı, satıcı ve tapu müdürlüğünce imzalanıyor ve işlem tamamlanıyor.

RAYİÇ BEDEL NE DEMEKTİR ?

Taşınmaz malların, (ev, konut, arsa, arazi, vs.) güncel piyasa koşullarına veya arz-talep isteklerine göre yıldan yıla değişiklik gösteren değere rayiç bedel denir.

Kısaca gayrimenkulün günümüz piyasasındaki alım-satım değeridir.

TAPU HARCINI KİM ÖDER?

Tapu harcı bedeli, aksi taraflarca kararlaştırılmadıkça alıcı ve satıcıdan eşit olarak yani her birinden satış bedelinin %2’si oranında tahsil edilir. Tapu harcına ek olarak döner sermaye bedeli de tahsil edilir.(ipotekli satışlarda ayrıca ipotek harcı ilave edilir)

Tapu harçlarının ödenmesinde genel usul, işlemin yapıldığı yerin vergi dairesine ödemedir. Ancak artan teknolojik imkanlarla birlikte tapu harcının ödemesinde alternatif yöntemler geliştirilmiştir. Buna göre tapu harçları, Hazine ve Maliye Bakanlığı’nca tahsil yetkisi verilen kamu bankalarına da ödenebilir.

RAYİÇ BEDEL NEDİR, NE İŞE YARAR?

Taşınmaz malların, güncel piyasa koşullarına, arz-talep dengelerine göre yıldan yıla değişiklik gösteren değerine rayiç bedel yani pazar değeri denir. Gayrimenkulün günümüz piyasasındaki alım-satım değeri olan rayiç bedel kanunen ise şu şekilde açıklanmaktadır. “Satılacak taşınmazların 8/9/1983 tarihli ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu veya 29/6/2001 tarihli ve 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun hükümlerine göre tespit ve takdir edilen bedeldir”

Rayiç bedel, bir malın güncel satış veya sürüm değeridir.

Rayiç bedeli  belgesi   gayrimenkulün bağlı olduğu belediyeden alınır .Satışta borcu olmadığına dair şerh alınarak satışta kullanılır.

Belediye rayicinin altında satış yapılamaz. Mülkün satışında kredi kullanılıyor ise; kullanılan kredi rayicin altında ise rayiç, üstünde ise kullanılan kredi baz alınarak satış bedeli belirlenir. Tapu harcı bu değer üzerinden yapılır.

Maliye Bakanlığı’nın her yıl yeniden değerleme oranını belirleyerek ilan etmesine ilişkin düzenleme ile korunmuştur (vergi usul kanunu mük. md. 298/b).rayiç bedel her yıl yeniden belirlenir. Buna yeniden değerleme oranı denir.

TAPUDA YAŞANABİLECEK SORUNLAR;

Resmi senedi okuyamayan, “okudum” ibaresini yazamayan bir kişi okuma yazma bilmiyor demektir. Okuma yazma bilmeme kararı da yine tapu müdürüne aittir.Taraflar arasında sağır, kör veya dilsiz olup da yazı ile anlaşmanın mümkün olmadığı hallerde yine iki şahit gereklidir.

Tapu işlemleri sırasında şahit bulundurulması…

Tapuda yapılan işlemler, akitli ve akitsiz olmak üzere ikiye ayrılır. Bu işlemlerin bazılarında şahit bulundurulması gerekir. Tapuda şahit bulundurulması gereken işlemleri şöyle sıralamak mümkündür:

* Tapu müdürü tarafından taraflardan birinin imza atmasını bilmediğinin tespiti durumunda şahit bulundurma zorunluluğu vardır.

* Resmi senedi okuyamayan, “okudum” ibaresini yazamayan bir kişi okuma yazma bilmiyor demektir. Okuma yazma bilmeme kararı da yine tapu müdürüne aittir.

* Taraflar arasında sağır, kör veya dilsiz olup da yazı ile anlaşmanın mümkün olmadığı hallerde yine iki şahit gereklidir. Ayrıca yazı ile anlaşmanın mümkün olmadığı dilsiz olması durumunda ayrıca işaret dilinden anlayan bir yeminli tercümanın bulunması gerekir. Rapora gerek yoktur, taktir yine tapu müdürüne aittir.

* Taraflardan en az birinin kimliğinden şüpheye düşülmesi durumunda tanık istenebilir. Taktir yine tapu müdüründe olmakla beraber şahit istenmesindeki maksat kişinin kimliğinin tespiti ile ilgilidir. Başka bir sebepten dolayı tanık istenmez.

Ölünceye kadar bakma sözleşmesinde iki şahit bulundurulması, yukarıdaki şartlar söz konusu olmasa da gereklidir.

Tapu sicil müdürlüğü, önerilen şahitleri kabul etmeyebilir. Bu durumda müdürlük yeni şahit ister. Tapuda çalışanların şahitlik yapması mümkün değildir.

TAPUDA 65 YAŞ ÜSTÜ KİŞİLERİN TAPU İŞLEMİ;

FİİL EHLİYETİ HAKKINDA RAPOR

Tapuda yaş sınırı 18 ve 65 yaş sınırı olarak karşımıza çıkıyor. 18 yaşının altındakiler tasarruf işleminde bulunamadığı gibi, 65 yaş üzerindekiler de gerekli sağlık raporları olmadan satış işleminde bulunamıyor. Tapuda yapılacak alım satım işlemlerinde tarafların yaşının tutması gerekiyor.

Akli meleke raporu, Sağlık Bakanlığı’nın yayımladığı genelgeyle, akli meleke (hukuki işlem yapma ehliyeti) raporunu aile hekimleri de verebilecek. İlgilinin yaşlılık, hastalık veya dış görünüşü itibariyle yeteneğinden şüphe edilmesi veya bu konuda ihbar ve şikayet bulunması hallerinde temyiz kudretinin varlığı doktor raporu ile saptanır. Satışın raporun alındığı gün yapılması gerekmektedir.

ÖZEL NOT:17.08.2013 tarih ve 28738 numaralı Resmi Gazete’de yayımlanan Tapu Sicili Tüzüğü’nün 19’uncu ve 13.07.1976 tarih ve 15645 numaralı Resmi Gazete’de yayımlanan Noterlik Kanunu Yönetmeliği’nin 91’inci maddeleri şöyledir;

MADDE 19 – (1) İstemde bulunanların fiil ehliyetinin bulunup bulunmadığı araştırılır.

(2) Müdürlük, istem sahibinin ifade, tavır ve davranışlarından fiil ehliyetinin bulunup bulunmadığı hususunda şüpheye dûşerse resmî veya özel sağlık kuruluşundan ilgilinin ayırt etme gücüne sahip olup olmadığı hakkında fotoğraflı sağlık raporu ister. Raporun tarihi ve numarası resmî senet veya istem belgesi içeriğinde belirtilir ve raporun aslı işlem dosyasında saklanır.”

Noterlik Kanunu Yönetmeliği’nin 91’inci maddesi ise şöyledir:

Madde 91 – Noterin ilgilinin yeteneği hakkında bir kanı sahibi olması gereklidir. Temyiz kudretine sahip bulunan ve işlemin niteliğine göre gerekli yaşa girdiği anlaşılan herkes hukuki işlemleri yapmaya ehil olup bu yaş resmi belge ile saptanır. Tanık veya kanı ile yaş tespit edilemez.

Yeniden değerleme oranı, Ekim ayında bir önceki yılın aynı dönemine göre TÜİK’in açıkladığı Yİ-ÜFE’de meydana gelen ortalama fiyat artış oranı olarak tanımlanabilmektedir.

Mülkün satış bedelinin belirlenmesi şöyle yapılır.

Yakın çevrede bulunan 3 arsa/ işyeri/konut rayiç bedeli ve metrekaresi öğrenilir ves atış  rayiç bedeli hesaplanır:

  1. 3 arsanın metrekareleri toplanır.
  2. 3 arasının rayiç bedelleritoplanır.
  3. Toplam rayiç bedel, toplam metrekareye bölünür

Metre kare başına hesaplanan rayiç bedel, evin metre karesi üzerinden hesaplanarak yapılmaktadır. Hesaplamada emlak vergisi üzerinden evin metre karesi çarpılarak ortalama rayiç bedel çıkarılır.

DASK  NEDİR ?

Doğal Afetler Sigortaları Kurumu vatandaşlara zorunlu deprem sigortası edindiren ve yönetiminden sorumlu olan bir kamu kuruluşudur

17 Ağustos 1999 depreminin ardından kurulan Doğal Afet Sigortaları Kurumu (DASK) tarafından sunulan Zorunlu Deprem Sigortası, deprem sırasında ya da deprem sonrasında binada oluşabilecek hasarları karşılamayı amaçlar.

DASK olarak da bilinen bu sigorta türünü yaptırmak zorunludur. Deprem sigortası olmadığı takdirde su, elektrik gibi abonelikleri açamaz ya da evinizle ilgili yasal bir işlem yapamazsınız.

Tapuya kayıtlı ve özel mülkiyete tâbi taşınmazlar üzerinde mesken olarak inşa edilmiş binalar, bu binaların içinde yer alan ve ticarethane, büro ve benzeri amaçlarla kullanılan bağımsız bölümler, ZDS kapsamına girer.

DASK Kapsamına Girmeyen Binalar Hangileridir?

  • Kamu hizmet binası olarak kullanılan binalar ve bağımsız bölümler,
  • Köy nüfusuna kayıtlı ve köyde ikamet edenlerin köy yerleşik alanlarında yaptığı binalar,
  • Tamamı ticari ve sınai amaçlar için kullanılan binalar (iş hanı, iş merkezi, idari hizmet binaları, eğitim merkezi binaları)
  • İnşaatı tamamlanmamış binalar,
  • Mühendislik hizmeti görmeden tamamlanmış ve projesiz binalar,
  • Binanın taşıyıcı sistemini olumsuz etkileyecek şekilde yapılmış düzenlemeler (kolon kesmek, kirişleri zayıflatmak gibi)
  • Projeye uygun olmayarak inşa edilmiş binalar, malzemeden çalmak olarak bilinen taşıyıcı sistemi olumsuz etkileyen inşaat tipi,
  • Yıkılmasına karar verilmiş, metruk ve bakımsız binalar,
  • 27 Aralık 1999 tarihinden sonra mesken olarak inşa edilmiş ancak inşaat ruhsatı bulunmayan binalar,
  • Tapuya kaydı bulunmayan, özel mülkiyet kullanım alanı olmayan binalar Zorunlu Deprem Sigortası kapsamı dışında kalır.

TAPU HARCI NEDİR? 

Tapu harcı veya tapu masrafı, satışı gerçekleştirilen tüm gayrimenkuller için (konut, iş yeri, arsa, tarla, arazi vb.) tapuda beyan edilen satış bedelinin %4’ü olarak hesaplanan harçtır.

TAPU HARCINI KİM ÖDER?

Tapu harcı bedeli, aksi taraflarca kararlaştırılmadıkça alıcı ve satıcıdan eşit olarak yani her birinden satış bedelinin %2’si oranında tahsil edilir.

TAKYİDAT BELGESİ NEDİR?

Tapunun ayrıntısını gösteren belgedir. Gayrimenkule ait olan tapu belgesinde şerh, ipotek, haciz, intifa hakkı, irtifak hakkı, şufa hakkı, vefa hakkı, serbest dereceden istifade hakkı gibi  şerhleri gösterir. Satış öncesi tapu kaydının kontrolü önemlidir.

TAKYİDAT BELGESİ NEREDEN VE NASIL ALINIR.?

Ülkemizde Takyidat belgesi Tapu Müdürlüğünden alınmaktadır. Takyidat belgesini genel olarak malik sahibi ve ya bu malikten hak sahipleri olan kişiler alabilmektedirler. Takiydat

belgesi günümüzde e- devlet uygulaması üzerinden de alınabilmektedir. Bu sistemden yararlanmak amacı ile birlikte TKGM servislerinin sayfasına başvurmak gerekmektedir.

Böylece, bu şekilde yapılan bir başvuru sonrasında da e-devlet üzerinden istenilen Takyidat belgesi alınmaktadır.( Kredili satışlarda eksper takyidat belgesi sorgulaması sonucunda krediyi onaylar.)

EMLAK BEYANNAMESİ  NEDİR  NEREYE VERİLİR VE SÜRESİ;

Kişi veya kuruluşların sahip oldukları ev, bina, arsa, arazi gibi taşınmazları bağlı bulundukları belediyelere bildirme işlemi olarak da bilinen emlak beyannamesi, en basit tanımıyla bir gayrimenkulün kime ait olduğunu ispatlayan belgedir

Yıl içinde satın alınan gayrimenkuller için yılsonuna kadar, yılın son üç ayı içinde satın alınan gayrimenkuller için satın alma tarihinden itibaren üç ay içinde ilgili belediyeye “Emlak Vergisi Bildirimi” verilmesi gerekiyor.

Taşınmazın yer aldığı bölgenin bağlı olduğu belediyelerin emlak ile ilgili birimlerine verilir. Bir başka yöntem de Gelir İdaresi Başkanlığı resmi internet sitesi üzerinden (Hazır Beyan sayfası) de emlak beyannamesi verilebilir

Satışın yapıldığı yıl alıcı emlak vergisinden muaftır.

EMLAK VERGİSİ NE DEMEKTİR.?

Kişinin sahip olduğu arsa ya da bina üzerinden alınan vergi türüne emlak vergisi denir. 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’na göre ülke sınırları içerisindeki tüm yapılar bina vergisine, arsalar ise arazi vergisine tabidir. Arsanın ya da binanın sahibi, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa söz konusu gayrimenkulü sahibi gibi kullananlar emlak vergisini ödemekle yükümlüdür. Emlak vergisi bedelinin belirlenmesi için öncelikle gayrimenkul sahibinin emlak beyanında bulunması gerekir.

Emlak Vergisi Ne Zaman Ödenir?

Hazine ve Maliye Bakanlığı Gelir İdaresi Başkanlığının Resmi Gazete’de yayımlanan Vergi Usul Kanunu Genel Tebliği gereğince her yıl belirlenir.

Emlak vergisi her yıl iki taksit halinde ya da tek seferde ödenir.

İlk taksit mart, nisan, mayıs aylarında,

İkinci taksit ise kasım ayında ödenmelidir.

Vergi ödemesi, gayrimenkulün bulunduğu belediyeye gidilerek yapılabilir. Ayrıca e-belediye hizmeti veren belediyelerin sistemleri üzerinden online ödeme gerçekleştirmek

de mümkündür. Emlak vergisi bedeli ise gayrimenkulün rayiç bedeli üzerinden her yıl belediyeler tarafından belirlenir.

NOT; İŞ BU BELGE GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI SAYFASINDAN ALINMIŞTIR

Emlak vergisi hesaplamasında arsa payı, binanın durumu, asansör, garaj vs. gibi özellikleri de hesaplamaya dahil edilir. Hesaplamalar defterdarlık, Maliye Bakanlığı yetkilisi, tapu sicil müdürü, belediye yetkilisi, vali ve belediye başkanlığı gibi yetkili kişilerden oluşan bir komisyon tarafından belirlenir.

Hangi Gayrimenkuller Vergiye Tabi Değildir?

Emlak Vergisi Kanunu’nun 4. maddesine göre tarım işletme binaları, devlete ait binalar, orduevleri, askeri gazinolar, ibadethaneler, yabancı devletlere ait elçilik ve konsolosluk binaları ile barajlar için bina vergisi ödenmez. İlgili kanunun 14. maddesine göre ise devlete ait araziler, mezarlıklar ve yabancı ülkelere ait arsalar da vergiye tabi değildir.

EMLAK VERGİSİ NEREDEN SORGULANIR?

Emlak vergisi öğrenmek isteyen vatandaşlar belediyelerden, e-Devlet sistemi üzerinden ve Gelir İdaresi Başkanlığı’nın hizmet verdiği İnternet Vergi Dairesi’nden emlak vergisi sorgulayabilirler. https://www.turkiye.gov.tr/gib-vergi-borcu-sorgu web sitesi üzerinden emlak verginizi sorgulayabilir.

EMLAK VERGİSİNDEN MUAFİYET VE KİMLER HANGİ DURUMDA MUAFİYETTEN YARARLANABİLİR?

Ülkemizdeki emlak vergisi Kanunu’na göre emlak vergisinden muaf olanlar ev hanımları, işsizler, dul ve yetim olanlar, şehit yakınları, gaziler, engelli ya da emeklilerdir.

Buna ek olarak emlak vergisi muafiyetinden faydalanmak gereken diğer şartlar ise şunlardır:

  • Vergi muafiyetinden yararlanmak isteyen kişinin adına kayıtlı başka bir gayrimenkulün bulunmaması şartı aranmaktadır. Vergi muafiyetinden faydalanmak isteyen kişinin eşinin adına birden fazla gayrimenkul tapu kaydı bulunması, muafiyet hakkını etkilemez.
  • Gayrimenkulün 200 metrekareden küçük olması gerekmektedir.
  • Emlak muafiyeti için başvurulacak konutun yazlık ev olmaması gerekir. Evde yaz kış oturulduğunun ispatı durumunda vergi muafiyetinden faydalanabilir.
  • Gayrimenkulde bir kiracı otursa dahi emlak vergisi muafiyeti geçerli olmaktadır. Ancak konut sahibinin de başka bir evde kiracı olarak ikamet etmesi gerekir.
  • Emekli olduğu için muafiyetten faydalanmak isteyen kişilerin Türkiye’de emekli olma şartı bulunmaktadır.

Sıfır oranlı emlak vergisi olarak da adlandırılan bu muafiyet hakkından sadece konut sahipleri faydalanabilmektedir.

İş yeri, arsa ve araziler için emlak muafiyeti hakkı bulunmamaktadır.

MUAF TUTULANLAR HAKKINDA ÖZEL NOT;

Müracaat aşamasında ya da daha öncesinde habersiz olarak emlak vergisi ödeyenler son 5 yıl dönük olmak üzere emlak vergisini iadesini de talep edebilir. Emekli olan ve emekli maaşı dışında başka geliri olmayan işin evini kiraya vererek kendisi kiraya çıkarsa indirimli vergi oranından faydalanıyor. Ayrıca emeklinin bankadan faiz getirisi varsa bu durum karşısında emlak vergisi ödemekle yükümlü tutuluyor. Emlak vergisi muafiyetinden yararlanacaklar . Emlak Vergisi Kanunu’nun 8. maddesinde açıkça belirtilmektedir

GAYRİMENKUL KİRALAMA DA YAPILACAK İŞLER;

Bir taşınır veya taşınmazın kullanım hakkının kiralama kuruluşu tarafından belli bir süre içinde ve belli bir kira karşılığında kiracıya verilmesi, anlaşmaya göre kira süresinin bitiminde mülkiyetin kiracıda bırakılabilmesidir.

YAPILIŞ VE KULLANIM AMACI İŞYERİ OLMAYAN MÜLKLERİN KİRAYA VERİLME ŞARTI;

Kat maliklerinin hepsinin onayı gerekir. Ancak istisnai durumları mevcuttur.

VII – YASAK İŞLER:

Anagayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmıyan muayenehaneler bu hükmün dışındadır.
Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta,pastahane süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir.

(Ek fıkra: 13.02.2011-6111 SK m.194) 1136 sayılı Avukatlık Kanununda avukatlık büroları ve hukuk büroları ile ilgili düzenleme yapılıncaya kadar meskenlerdeki avukatlık ve hukuk büroları faaliyetlerine devam ederler. Bu süre, bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıldır. Bu hüküm 3568 sayılı Serbest Muhasebeci Mali Müşavirlik ve Yeminli Mali Müşavirlik Kanununda ilgili düzenleme yapılıncaya kadar meslek mensupları tarafından açılan bürolar hakkında da uygulanır.

Bu karar yöneticinin veya kat maliklerinden birinin istemi üzerine bütün bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sahifelerine şerh verilir.

İŞYERİNİ KİRAYA VERME ŞARTLARI VE KDV-STOPAJ UYGULAMASI;

İşyeri olarak kullanılan gayrimenkuller kiralanırken brüt kira bedeli üzerinden stopaj vergi kesintisi uygulanır. İşte bu durumda kiracının brüt kira bedeli üzerinden kesintiye tabi tutularak vergi dairesine ödediği vergi, kira stopaj vergisidir.3 ayda bir muhtasar beyannamesi ile beyan edilip ödeniyor

BASİT HESAPLAMA YÖNTEMİ;

Elde edilen brüt tutarın %20’si hesaplandığında ise vergi tutarı elde edilir. Brüt kiranın %20’si hesaplanırken işlem kolaylığı açısından brüt kira doğrudan 5’e bölünebilir.

Örnek olarak net 1000 TL olduğunda, brüt 1000 x 1,2 = 1250 TL olacaktır.

Stopaj ise 1250 / 5 = 250 TL olarak hesaplanacaktır

Kimler Kira Stopajı Vergisinden Muaftır?

Kira stopajı, Gelir ve Kurumlar Vergisine tabi gelirlerin vergisinin ödenmesidir. 193 numaralı Gelir Vergisi Kanununun 95. maddesine göre bazı kişilerin kira stopajı ödeme yükümlülüğü yoktur. İlgili kanun maddesinde belirtilen kişiler şunlardır:

  • Maaşlarını yurt dışından alan kişiler
  • Yabancı elçilik ve konsoloslukta görevli olan memur ve hizmetliler
  • Yıllık beyanname gösterilmesi gereken ödemeleri gerçekleştirecek olan kişiler

KDV, vergi mükelleflerin yarattıkları katma değer üzerinden aylık olarak ödedikleri vergi türüdür.

KDV Tutarı: Mal veya Hizmet Bedeli x (KDV Oranı/100)

Örneğin, 400 TL’lik bir malın KDV’si % 18 olsun.

400 x 0.18 = 400 x (18/100) =72 TL KDV tutarıdır.

Malın KDV dahil fiyatı = 400 TL + 72 TL = 472 TL’dir.

KİRA ARTIŞI NEYE GÖRE YAPILIR.

Geçen yılın aynı oranına göre: Yİ-ÜFE ya da TÜFE üzerinden geçen yılın aynı ayına göre değişim oranı baz alınarak kira artışı hesaplanır. 12 aylık ortalama: 12 aylık TÜFE ve Yİ-ÜFE aylık ortalaması toplanır ve 2’ye bölünür. Kira artışı, çıkan sonuç üzerinden hesaplanır.

EN BASİT YÖNTEMLE KİRA ARTIŞI NASIL HESAPLANIR?

Ev ve işyerlerinde kiracı olanlar basit bir el hesabı ile kira zammını hesaplayabilirler. Bunun için mevcut durumda ödenen kira tutarını, TÜİK tarafından açıklanan zam oranıyla çarpmak; ardından da 100’e bölmek yeterli olmaktadır.İnternet üzerinden çevrimiçi ve ücretsiz olarak kullanılabilen çok sayıda “Kira Artış Oranı Hesaplama” uygulamasına erişmek mümkündür. Kira artış tercihi sekmesinde sunulan seçenekler ise; TÜFE (12 aylık ortalama), Yİ-ÜFE (12 aylık ortalama), TÜFE (geçen yılın aynı ayına göre), Yİ-ÜFE (geçen yılın aynı ayına göre) şeklinde sıralanmaktadır.

KİRA GELİR BEYANNAMESİ NE ZAMAN VERİLECEK?

Mükelleflerin, 1 Ocak – 31 Aralık dönemine ait beyana tabi gayrimenkul sermaye iradı gelirleri için MART ayının 1 inci gününden son günü akşamına kadar beyannamelerini vermeleri gerekmektedir.

Beyanname verme süresinin son gününün resmi tatil gününe rastlaması halinde, tatilden sonraki ilk iş gününün tatil saatine kadar beyanname verilebilir.

Takvim yılı içinde ülkeyi terk edenler, yurt dışına çıkma tarihinden önceki 15 gün içinde beyanname vermek zorundadırlar.

Ölüm halinde ise beyanname ölüm tarihinden itibaren 4 ay içinde mirasçılar tarafından verilir.

Beyanname üzerinden hesaplanan gelir vergisi MART ve TEMMUZ aylarında olmak üzere iki eşit taksitte ödenir. Hesaplanan vergi;

  • Vergi tahsiline yetkili olan banka şubelerine,
  • Bağlı bulunulan vergi dairesine,
  • Bağlı bulunulan vergi dairesinin bildirilmesi şartı ile herhangi bir vergi dairesine ödenebilir.

Beyanname, mükellefin bağlı olduğu vergi dairesine verilecektir. Mükellefler normal olarak ikametgâhlarının bulunduğu yerin vergi dairesine bağlıdırlar.

Her yıl gelir vergisi kanuna göre belirlenen oranlarda konut ve işyeri  kira gelirlerinden muafiyet oranı belirlenir. 

Konut  Kira Gelirlerinde Beyan Sınırı;

2020 yılı içerisinde toplam 6.600 TL üzerinde mesken kira geliri elde edenler beyanname vereceklerdir. 2020 yılı için uygulanacak istisna tutarı 6.600 TL olup, bu istisnadan sadece mesken kira geliri elde edenler faydalanabilecektir. 

İş Yeri Kira Gelirlerinde Beyan Sınırı

İş yeri kira gelirleri, üzerinden her ay %20 oranında vergi kesintisi yapılmış olan gelirlerdir. Stopaj yolu ile vergilendirilmiş olan gelirlerin gayri safi toplamı aşağıdaki tutarları geçmedikçe beyan edilmez ve ilave vergi ödenmez.

  • 2021 Yılı Beyan Sınırı: 53.000.- TL
  • 2020 Yılı Beyan Sınırı: 49.000.- TL (Bu beyan döneminde uygulanacak istisna tutarıdır.)
  • 2019 Yılı Beyan Sınırı: 40.000.- TL.

KİRA SÖZLEŞMELERİNDE DAMGA VERGİSİ;

Kira sözleşmesi için damga vergisi oranı nedir? Bu kontratlardan alınacak tutar, kefil türüne ve brüt (stopaj veya KDV dahil) kira tutarına göre değişmektedir. 2021 yılında kefilsiz sözleşmelerden binde 1,89, adi kefiIlerden binde 11,37, müteselsil kefil olanlardan ise binde 9,48 oranında tahsil edilmektedir.

EV SAHİBİNİN AİDAT BORCUNDAN SORUMLULUĞU

Bu hallerde olduğu gibi kat maliki dışında birinin söz konusu taşınmazda yaşıyor olması halinde aidat borcunda kat maliki ile taşınmazda yaşayan kişi ile birlikte müteselsil sorumludur. Yani icra takibi işlemini başlatacak kişi hem kat malikini hem taşınmazda yaşayan kişiyi borçlu olarak belirtmelidir.

KAT MÜLKİYETİ KANUNU 20. md. göre;

(Değişik: 13/4/1983 – 2814/9 md.) Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının (aidat) tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. (1) Aylık %5 olarak belirtilen gecikme tazminat oranı yönetim kurulu kararı ile değiştirilebilir. Eğer bu konu ile ilgili herhangi bir yönetim kurulu kararı yok ise bu oran kanunda belirtilen aylık %5 olarak hesaplanır

Aidat alacağı, apartman ve site yönetimi, yönetici seçilmesi, ortak giderlerin belirlenmesi vb. hususlarının tümü Kat Mülkiyeti Kanununda açıkça düzenlenmiş olup bunun dışında yönetimin ortak kararı ile de bu hususlar belirlenebilmektedir. Tarafların anlaşamaması halinde ise Kat Mülkiyeti Kanununun uygulanmasından kaynaklanan her türlü uyuşmazlık için Sulh Hukuk Mahkemeleri görevlidir. Yetkili mahkeme genel yetkili olarak davalının

yerleşim yeri mahkemesi olduğu gibi ana taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi de yetkilidir.

KİRALAMADA KEFİL- KEFİL SORUMLULUĞU

Yazılı şekilde düzenlenmiş, süresi ve ödenecek kira paralarının miktarı açıkça gösterilmiş bir kira sözleşmesini kiracının kefili sıfatıyla imzalayan kişi; sözleşmede gösterilen kira süresi boyunca, kiracının ödemekle yükümlü bulunduğu kira paralarından, kefil sıfatıyla kiralayana karşı sorumludur.

Kefalet, bir borçlunun borcunu ifa etme sorumluluğunun alacaklıya karşı üstlenilmesidir. Daha basit bir anlatımla, “borcun ödenmemesi durumunda alacaklının başvuracağı diğer kişi olmak” şeklinde de ifade edilebilir. Özellikle işyeri kira sözleşmelerinde şirket sahipleri / imza yetkilileri, kendi şirketlerinin kira sözleşmelerine kefil olmakta ve bu kira borcunda şahsi sorumluluk almaktadırlar. Kefalet; ister kira sözleşmesi içerisinde isterse ayrı bir sözleşmeyle düzenlensin, her iki durumda da aşağıdaki unsurların bulunması gerekmektedir:

  • Kefilin yükümlülüklerinin belirlenmesi
  • Eğer müteselsil kefalet varsa bunun belirtilmesi
  • Kefilin sorumlu olacağı miktar ve sürenin belirlenmesi
  • Kefilin tüm bu hususları el yazısıyla beyan etmesi

Dolayısıyla bir kefalet beyanının (kira sözleşmesinde kefillik kısmının) geçerli olabilmesi için kefilin; sorumlu olduğu azamî miktarı, kefalet tarihini ve (müteselsil kefalet olması durumunda) bu sıfatla veya bu anlama gelen herhangi bir ifadeyle yükümlülük altına girdiğini kefalet sözleşmesinde kendi el yazısıyla belirtmesi şarttır.

GAYRİMENKUL DEĞER ARTIŞI KAZANÇ VERGİSİ NE DEMEKTİR.?

Gelir Vergisi Kanununun 80. maddesi doğrultusunda alınan bu vergiye ise “Gayrimenkul Değer Artışı Kazancı Vergisi” deniyor. Fakat 5 yıl içerisinde satışını gerçekleştirmek istediğiniz gayrimenkule, miras ya da bağış yoluyla sahip olduysanız bu durumda değer artış kazancından muaf tutuluyorsunuz.

Gayrimenkul Değer Artışı Ne Zaman Ödenir?

Aldıkları evi 5 yıl geçmeden elden çıkaran mal sahiplerinin ödemesi gereken bu vergi, genellikle mart ve temmuz aylarında iki taksitle ödenebiliyor

NOT:İŞ BU BİLGİLER GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI SAYFASINDAN ALINMIŞTIR.

GAYRİMENKUL DEĞER ARTIŞ VERGİSİ NASIL HESAPLANIR?

Değer artış kazancı vergisi hesaplanırken gayrimenkulün satın alındığı tarihteki fiyatı üretici fiyat endeksine (ÜFE) göre yeniden hesaplanır. Gayrimenkulün satış bedelinden, ÜFE’ye göre hesaplanan bedel çıkarılır. Elde edilen sonuçtan vergi ve harç gibi giderler de çıkarılır. Kalan tutar istisna haddi üzerinde ise o yılın vergi dilimine göre ödenmesi gereken vergi belirlenir.

Mirasçılık Belgesi (Veraset İlamı) Nedir?

Miras bırakanın ölümünden sonra geriye yasal olarak bıraktığı mirasçıları ve bu mirasçıların pay oranlarını gösteren belgeye mirasçılık belgesi veya veraset ilamı denir.

Mirasçılık Belgesi (Veraset İlamı) Nereden Alınır?

Miras bırakanın mirasçılarının Sulh Hukuk Mahkemesine ve Noterliklere başvurması üzerine mirasçılık belgesi verilir..

Mirasçılık belgesi için Sulh Hukuk Mahkemesine veya Noterliklere başvuru arasında teknik olarak bir fark bulunmamaktadır. Her iki kurumdan birine başvuru yapılabilir. İş bölümü açısından tek fark vatandaşlık unsurudur.

Mirasçılar arasında TC Vatandaşı olmayan kimsenin mevcut olması halinde mirasçılık belgesi sadece Sulh Hukuk Mahkemesinden alınabilir.

Başvurusu üzerine yasal mirasçı oldukları belirlenenlere, Sulh Hukuk Mahkemesince veya Noterlikçe mirasçılık sıfatlarını gösteren bir belge verilir.

Bu belge veraset ilamı veya mirasçılık belgesi adı ile anılır.

Mirasçı atamaya veya vasiyete ilişkin ölüme bağlı tasarrufa mirasçılar veya başka vasiyet alacaklıları tarafından kendilerine bildirilmesinden başlayarak bir ay içinde itiraz edilmedikçe, lehine tasarrufta bulunulan kimseye, sulh mahkemesince atanmış mirasçı veya vasiyet alacaklısı olduğunu gösteren bir belge verilir.

Mirasçılık belgesinin geçersizliği her zaman ileri sürülebilir. Ölüme bağlı tasarrufun iptaline ilişkin dava hakkı saklıdır.

Veraset İlamı Süresi

Veraset durumu değişmediği ve veraset ilamına itiraz edilmediği sürece veraset ilamı geçerlidir. Veraset ilamı çıkarmak için 1 ay içerisinde başvuru yapmak gerekir. Süre, atanmış mirasçılar için miras bırakanın ölümü tarihinden itibaren başlar.

Veraset İlamı İçin Hangi Evraklar Gerekli?

  • Nüfus kayıt örneği
  • Ölüm belgesi
  • Veraset ilamı gerektiren dilekçe

YASAL MİRASÇILAR KİMLERDİR?

Miras bırakanın ölümü ile birlikte murisin malvarlığına yasal olarak mirasçı olan kişilerdir. Medeni kanunda yasal mirasçılar, Kan Hısımları, Sağ Kalan Eş, Evlatlık ve Devlet olarak düzenlenmiştir.

  1. Kan Hısımları
  2. Altsoy

Miras bırakanın çocukları onun altsoyudur. Çocuklar kendi aralarında eşit olarak mirasçıdırlar. Miras bırakandan önce ölmüş olan çocukların yerini, her derecede halefiyet yoluyla kendi altsoyları alır.

  1. Ana ve Baba

Altsoyu bulunmayan miras bırakanın mirasçıları, ana ve babasıdır. Miras bırakanın ana ve babası eşit olarak mirasçıdırlar. Miras bırakandan önce ölmüş olan ana ve babanın yerlerini, her derecede halefiyet yoluyla kendi altsoyları alır. Bir tarafta hiç mirasçı bulunmadığı takdirde, bütün miras diğer taraftaki mirasçılara kalır.

  1. Büyük Ana ve Büyük Baba

Altsoyu, ana ve babası ve onların altsoyu bulunmayan miras bırakanın mirasçıları, büyük ana ve büyük babalarıdır. Mirasçının büyük ana ve büyük babası eşit olarak mirasçıdırlar.

  1. Evlilik Dışı Hısımlar

Evlilik dışında doğmuş ve soybağı, tanıma veya hakim hükmüyle kurulmuş olanlar, baba yönünden evlilik içi hısımlar gibi mirasçı olurlar.

  1. Sağ Kalan Eş

Miras bırakanın sağ kalan eşi onun yasal mirasçısıdır. Sağ kalan eş, birlikte bulunduğu zümreye göre miras bırakana aşağıdaki oranlarda mirasçı olur:

  1. Miras bırakanın altsoyu ile birlikte mirasçı olursa, mirasın dörtte biri,
  2. Miras bırakanın ana ve baba zümresi ile birlikte mirasçı olursa, mirasın yarısı,
  3. Miras bırakanın büyük ana ve büyük babaları ve onların çocukları ile birlikte mirasçı olursa, mirasın dörtte üçü, bunlar da yoksa mirasın tamamı eşe kalır.
  4. Evlatlık

Evlatlık ve altsoyu, evlat edinene kan hısımı gibi mirasçı olurlar. Evlatlığın kendi ailesindeki mirasçılığı da devam eder. Evlat edinen ve hısımları, evlatlığa mirasçı olmazlar.

  1. Devlet

Türk Medeni Kanununa göre mirasçı bırakmaksızın ölen kimsenin mirası devlete geçer.

Veraset Beyannamesi  nereye verilir?

Veraset ve intikal vergisi beyannamesi, vefat edenin son ikametgâhının bulunduğu yerdeki vergi dairesine verilir. Vefat edenin ikametgâhı yabancı memlekette ise; Türkiye’deki son ikametgâhının bulunduğu yerdeki vergi dairesine verilir.

Beyanname ne zaman verilir?

Veraset ve intikal vergisi beyannamesinin verilme süreleri, ölümün gerçekleştiği yer veya varislerin ikametgâhlarının bulunduğu yere göre farklılık arz etmektedir.

Buna göre:

  • Ölüm, Türkiye’de gerçekleşmiş ve varislerde Türkiye’de ikamet ediyorlarsa, ölüm tarihinden itibaren dört ay içinde,
  •  Ölüm, yabancı memlekette, varislerde aynı yabancı memlekette ise, ölüm tarihinden itibaren dört ay içinde,
  • Ölüm yabancı memlekette, varisler Türkiye’de veya ölüm Türkiye’de varisler yabancı memlekette ise, ölüm tarihinden itibaren altı ay içinde,
  • Ölüm yabancı memlekette, varisler başka bir yabancı memlekette ise; ölüm tarihinden itibaren sekiz ay içinde beyanname verilmelidir.

TAPUDA İNTİKAL NE DEMEK ?

Tapu sicillerinde kayıtlı olan taşınmaz malların (ev, arsa vb), mal sahibinin ölümü

halinde, tapuya kayıtlı olan malların mülkiyet haklarının, mahkemece verilen

veraset ilamında belirtilen mirasçılara, kanun çerçevesinde geçme yani intikal

etme işlemlerinin tümüne tapu intikal işlemleri denir.   

İNTİKALİN TAPUYA İŞLENMESİ

Sulh Hukuk Mahkemesi ya da noterden alınan veraset belgesi ile birlikte, kimlik,

vergi dairesinden ilişik kesme yazısı alınarak herhangi bir Tapu Müdürlüğüne varis-

lerden biri ya da hepsi tarafından başvuru yapılması halinde işlem  gerçekleştirilmektedir

VERASET VE İNTİKAL BEYANNAMESİ ZAMANINDA VERİLMEZSE;

Veraset ve intikal vergisi beyannamesinin kanunda öngörülen süreden sonra verilmesi nedeniyle usulsüzlük cezası uygulanıyor. Bu ceza her bir mirasçı için ayrı ayrı kesiliyor. Konu ile ilgili Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından yayımlanan iç genelge aşağıda yer alıyor.

T.C.

MALİYE BAKANLIĞI

Gelir İdaresi Başkanlığı

SAYI : B.07.0.GEL.0.60/6012-1430

KONU : VERASET VE İNTİKAL VERGİSİ KANUNU İÇ GENELGESİ

SERİ NO: 2007/1

………… VALİLİĞİNE/VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞINA

Başkanlığımıza intikal eden olaylardan, veraset yoluyla veya ivazsız surette meydana gelen intikaller nedeniyle verilmesi gereken veraset ve intikal vergisi beyannamelerinin kanunda öngörülen süreler geçtikten sonra verilmesi veya hiç beyanname verilmemesi halinde, mükellefler adına kesilecek usulsüzlük cezası konusunda farklı uygulamaların olduğu tespit edilmiş ve uygulamada birliğin sağlanması açısından konuyla ilgili olarak aşağıdaki açıklamaların yapılması uygun görülmüştür.

Bilindiği üzere, 7338 sayılı Veraset ve İntikal Vergisi  Kanununun 20 nci maddesine göre, veraset ve intikal vergisi mükellefiyeti;

geçtikten sonra düzenlenmiş ve imara açılmaya izin verilmiş olması gereklidir.

ZİLYETLİK NEDİR?

Zilyetlik, medeni hukukun eşya hukuku dalında incelenen bir hukuki kurumudur. En basit olarak bir kimsenin taşınır veya taşınmaz bir mal üzerindeki fiili hakimiyeti olarak tanımlanabilir. Zilyetliğe sahip olan kişiye zilyet denir. Mülkiyet bir kimsenin eşya üzerindeki hakkını ifade eder.

Zilyetliğe sahip olan kişiye zilyet denir

Taşınmaz mülkiyetinin olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı yoluyla kazanılabilmesi için malik sıfatına sahip olarak davasız ve aralıksız yirmi sene boyunca taşınmaza zilyet olunması gerekir.

Genel olarak bir eşyanın üzerindeki fiili hâkimiyet durumuna zilyetlik adı verilir. Zilyetliğe ilişkin şartlar: 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’na göre taşınmaz mülkiyetinin zamanaşımı ile kazanılması iki yolla mümkündür; bunların ilki olağan kazandırıcı zamanaşımı (Madde 712), ikincisi olağanüstü kazandırıcı zamanaşımıdır (Madde 713)

Taşınmaz mülkiyetinin olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı yoluyla kazanılabilmesi için malik sıfatına sahip olarak davasız ve aralıksız yirmi sene boyunca taşınmaza zilyet olunması gerekir.

ZİLLİYET TAPUSU NEDİR?

Zilliyet olarak bilinen zilyetlik, taşınmaz mallardan bir yarar sağlamak üzere olanları fiilen hakimiyet altında bulundurma olarak tanımlanıyor.

OLAĞANÜSTÜ KAZANDIRICI ZAMAN AŞIMININ ŞARTLARI

Tescil davası, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılabilir.

Davanın konusu, mahkemece gazeteyle bir defa ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az üç defa ilân olunur.

Son ilândan başlayarak üç ay içinde yukarıdaki koşulların gerçekleşmediğini ileri sürerek itiraz eden bulunmaz ya da itiraz yerinde görülmez ve davacının iddiası ispatlanmış olursa, hâkim tescile karar verir.

“Davalılar ve itiraz edenler, aynı davada kendi adlarına tescile karar verilmesini isteyebilirler. Kararda, tescili istenilen taşınmazın niteliği, yeri, sınırları ve yüzölçümü belirtilir ve karara, uzmanlarca düzenlenen teknik bilgileri içeren krokisi de eklenir.

Özel kanun hükümleri saklıdır.” hükmü dikkate aldığımızda, olağanüstü kazandırıcı zaman aşımı ile mülkiyetin kazanılmasına ilişkin şartlar, taşınmaza, zilyetliğe, itiraz süresi içinde itiraz yapılmamasına ilişkin olarak üç başlık altında ele alınabilir. Kısaca açıklamak gerekirse:

Taşınmaza ilişkin şartlar: Hakim taşınmazın tapuya kayıtlı olup olmadığını re’sen araştırır. Tapuya kayıtlı olmasa dahi özel mülkiyete konu olamayacak taşınmazlar, Hazine adına kaydı yapılan bir arazi, vakıflara ait araziler kazandırıcı zaman aşımıyla kazanmaya konu olamazlar.

ZİLLİYET TAPU ALINIR MI?

Zilliyet tapusu olarak bilinen belge, resmi olarak tapu özelliği olmayan bir belgedir, ama genelde tapusu olmayan gayrimenkullerin kullanım durumunu belirtir. Kişiler Zilliyet durumu olan taşınmazın son durumunu Kadastro Müdürlüğünde öğrenebilirler.

Zilliyet tapulu bir yerin satışı söz konusu ise bununla ilgili detaylı ve geniş kapsamlı bir araştırma yapılmalıdır. Bu araştırma Kadastro Müdürlüğüne giderek kolaylıkla yapılabilir

KADASTRO PARSELİ NEDİR?

Kadastro Kanunu’na göre kadastro adası içinde yer alan ve bağımsız şekilde bulunan parsellere kadastro parseli denilmektedir. Tapu sicil kayıtlarından ve gerekli işlemler yapıldıktan sonra arazilerin hangi sınırlar dahilinde kime ait olduğu belirlenir ve ortaya aynı zamanda sahipsiz alanlar da çıkar. Sınırları ve sahipleri belli olan bu alanlar birer kadastro parselidir.

İMAR PARSELİ NEDİR? İmar yasalarına göre ayrılıp sınırlanmış arazi parçasına parsel denir. Kadastro yapıldığı zaman oluşturulmuş, mülkiyeti tescilli parsellere ise kadastro parseli denir.

İmar adaları içindeki kadastro parsellerinin İmar Kanunu, imar planı ve yönetmelik esaslarına göre düzenlenmiş şekline imar parseli denir.

İMAR PLANI NE ZAMAN YAPILIR ? Nüfus büyüklüğü 10.000 kişiden fazla olan her yerde imar planı yapılması gereklidir. Daha az nüfusu olan yerlerde ise bu planın yapılıp yapılmayacağına ilgilibelediye karar verir.
İmar anlam olarak bayındır duruma getirme, iyileştirme, geliştirme anlamlarına gelmektedir. İmar planları ise arazilerin alınan kararlara uygun olarak düzenlenmesidir.

MEKÂNSAL STRATEJİ PLANI NEDİR ? Türkiye’nin tamamında 1/50.000 – 1/100.000 veya çok daha büyük ölçekli haritalar üzerinde Mekânsal Strateji Planları yapılmaktadır. Yürürlükteki imar kanununda bahsedilmeyen bu planlar hiyerarşide en yukarıda bulunmaktadır

ÇEVRE DÜZENİ PLANI NEDİR ? En az bir ilin tamamı için geçerli olacak şekilde 1/ 25.000 ölçeklerinde yapılan plandır. Çevre düzeni planları Çevre ve Şehircilik Bakanlığı imar kanunu çerçevesinde konut, sanayi, ulaşım ve turizm projelerinin sağlıklı yapılanması için oluşturulur.

NAZIM İMAR PLANI NEDİR ?Bir kentin gelecekte nasıl büyüyeceğini ve nasıl şekle gireceğini belirleyen planlardır. Ölçeği çoğunlukla 1/2.000 – 1/10.000 olmaktadır. Büyükşehir vasfı olan kentlerde Büyükşehir Belediyeleri tarafından yapılmaktadır.
Uygulama imar planlarının temelini Nazım İmar Planları oluşturmaktadır. Bu plan hazırlanırken onaylı hâlihazır haritalardan, bölge ve çevre düzeni planlarından faydalanılır. Nazım plan, içerdiği arazilerin gelecekteki yapı yoğunluklarını, gelişme yönlerini, nüfus yoğunluklarını, kullanım çeşitliliğini, başlıca bölge tiplerini, ulaşım durumu ve çözümlerini göstermek üzere 1/2000-1/10.000 ölçeklerinde detaylandırılmış bir rapor ile hazırlanırlar. Çoğunluklar 5000 lik olarak bilinirler.

UYGULAMA İMAR PLANI NEDİR ? Bu planlar ilçe belediyeleri tarafından yapılmaktadır. Onaylanmış hâlihazırların üzerine nazım imar planları esasları doğrultusunda çizilen yapı adalarını, yollarını, yoğunlukları ve düzenleri içeren planlardır. Uygulama İmar Planları 1/1000 ölçeğinde hazırlanırlar. İlçe belediyeleri bu planları yaparak büyükşehir belediyelerinin meclisine onaya gönderirler. Uygulama imar planları arsa üzerinde nelerin yapılacağını belli eder. Vatandaşların en fazla içli dışlı olduğu bu imar planlarıdır. Sahip olduğu arsanın tüm yapılaşma özeliklerini uygulama imar planı belirler. Konut alanları, eğitim alanları, park ve bahçeler, ibadethaneler, sağlık yapıları, yollar ve yerleşim yerlerinin ihtiyacı olan diğer sosyal yaşantı bölgeleri bu en küçük ölçekli imar planlarında belli olmaktadır.

Uygulama İmar Planları Nasıl Hazırlanır?

Nazım imar planları esasları doğrultusunda, hâlihazırlar ve kadastro durumu dikkate alınarak uygulama imar planları ilçe belediyeleri tarafından hazırlanır. İmar planın nasıl hazırlanacağı 3194 sayılı imar kanununun 8. Maddesinde ilgili hükümlerle birlikte açıklanmaktadır. Yapılan imar planları belediye meclisinde onaylanarak yürürlüğe girer. Mecliste onaylandıktan sonra bir ay askıda kalarak ilan edilir ve belediye başkanı

tarafından 15 gün içinde kesinleştirilir. İmar planları ilgili idare tarafından yapılabileceği gibi ihale suretiyle yetki vererek de yaptırılabilir.

Dört ana imar planı dışında, dört imar türü daha vardır. 

Parselasyon Planı Nedir ? Uygulama imar planına göre yapılıp, belediye ve mücavir alan içinde ilgili belediyenin encümeninde dışında ise il idare kurulunda onaylanan plandır.

İlave İmar Planı Nedir ?Hazırlanmış imar planlar ihtiyacı karşılayamaz duruma geldiğinde mevcut imar planı ile uyumlu olarak hazırlanan ve bütünlük sağlayan planlardır.

Revizyon İmar Planı Nedir ?Nazım ve uygulama imar planları ihtiyacı sağlamadığı ve uygulamasında sıkıntılar çıktığı zaman planların büyükçe bir kısmının planlama tekniklerine uygun olarak yenilenmesi donucu ortaya çıkan planlardır.

Mevzi İmar Planı Nedir ?Mevcut imar planları içinde olmayan yerleşme planlarıdır.

Uygulama İmar Planındaki Kısımlar Nelerdir ?

Sosyal Tesis Alanı:

Ağaçlık alanlar, çocuk parkları, piknik alanları, spor alanları, yeşil alanlar, ibadethane alanları, spor tesisleri sosyal tesis alanları olarak isimlendirilmiştir. Ayrıca fuar ve hayvanat bahçeleri de sosyal alanlar içinde geçmektedir.

İbadet Yeri:

Dini tesis ve bu tesise ait eklentileri kapsamaktadır. Din görevlilerinin faydalandığı lojmanlarda bu alana girmektedir.

Mezarlık Alanı:

Mezar yeri, gasil hane ve morg bu alan içindedir. Ayrıca mezarlık için olan otoparklarda bu alan içinde sayılır.

Sosyal ve Kültürel Tesis Alanı:

Sinema, kütüphane, sergi salonu, anaokulu, kurs, yurt, bakım evleri gibi yerleri kapsamaktadır.

KENTSEL DÖNÜŞÜM NEDİR

6306 sayılı Afet Riskli Yapıların Yenilenmesi Hakkında Kanuna göre, kentteki afet riski taşıyan alanların belirlenip, sağlıklı ve de yaşanılabilir hale getirilmesidir. Kanun, Türkiye’nin her tarafındaki kent ve köylerdeki ekonomik ömrünü tamamlamış, yıkılma riski taşıyan binaların devletin  sağladığı yapım kredisi, kira yardımı, belediye harç – vergi avantajlarını da kullanarak yeniden yapılmasını öngörmektedir.

Yerinde dönüşüm nedir? 

“Yerinde Dönüşüm”, kentsel dönüşüm projesi kapsamında bulunan müstakil binalar için kullanılan bir terimdir. Depreme dayanıklı olmayan bir binanın yıkılarak, bulunduğu arsanın mevcut imarında değişiklik yapılmadan, bunun yerine depreme dayanıklı bir bina inşa edilmesine yerinde dönüşüm denir.

Bina güçlendirme nedir?

Bina güçlendirme bir yapının olası bir depreme karşı dayanıklı hale getirilmesidir. Binanın yıkılıp yeniden yapımının alternatifidir.

RİSKLİ YAPI NE DEMEK?

riskli yapı; riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıyı ifade eder.

RİSKLİ YAPI TESPİ KİMLER VE NEREYE YAPILIR.?

Bu kapsamda vatandaşlar, yapıları için Bakanlıkça lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlara “riskli yapı tespiti” yaptırılabiliyor.

Lisanslandırılmış kurum ve kuruluşların listesine de

Bakanlığın internet sitesindeki “https://altyapi.csb.gov.tr/riskli–yapi-tespiti-ile-ilgili-kuruluslar” linkinden ulaşılabiliyor.

TAPUDA RİSKLİ YAPI ŞERHİ NE DEMEK?

Tapu kütüğüne işlenen, “Riskli Yapı Şerhi”, gayrimenkulün devir ve temlik işlemlerine engel teşkil etmez. … Tapu Dairesi Başkanlığı’nın 24.09.2014 tarih ve 62716 sayılı Genel Duyurusu gereğince, tapu kütüğünün şerhler hanesine işlenecek riskli yapı kaydı sadece bir “Belirtme” mahiyetindedir.

YIKIM KARARI NE DEMEKTİR?

Kanuna göre, hakkında yıkım kararı verilmesi muhtemel olan yapının ruhsata bağlanması veya ruhsata uygun hale getirilmesi için yapılan ihtarın yerine getirilmemesi durumunda, belediye encümeni tarafından yıkım kararı verilir.

Yıkım ruhsatı gereken durumların başında, eski binaların yerine yeni binaların inşa edilmesi veya bu kapsamda ve kentsel dönüşüm çalışmalarının yürütülmesi gelmektedir. Böylesi inşa düzenleme çalışmalarında bahse konu gerekli olan yıkım ruhsatı, yapının bağlı olduğu belediye makamlarından temin edilir.

Yıkım Ruhsatı Nasıl Alınır?

Yıkım sırasında öncelikle, yıkımı yapılacak yapının tamamen boşaltılmasını temin edilmesi sağlanır. Yıkımı yapılacak olan yapının tarihi  bir değerinin olması halinde ise, öncelikle Yıkım Ruhsatı kapsamında Kültür Tabiat Varlıklarını Koruma Kurumu’ndan onay alınması gerekiyor.

Belediyeden Yıkım İzni

Yıkım İşlemlerine başlamadan önce ilgili Belediye İmar Müdürlüğü’nden elektrik, su ve doğalgaz kesme belgeleri  mutlaka alınmış olması ve sonrasında Fenni Sorumlunun gözetimiyle yıkım işleminin yapılması gerekiyor

Yıkım Ruhsatı İçin Gerekli Belgeler

Yıkım yapılacak binanın sınırları içinde yer aldığı Belediyenin uygulama farklılıkları olsa da benzer prosedürler işletilmekte  e evrakların temini gerekmektedir. Yıkım ruhsatı için gerekli olan belgeler şunlar:

-Tapu fotokopisi, Çap fotokopisi
-Kat karşılığı bina sözleşmesi ya da muvaffakatname
-Muhtardan alınmış bina boş yazısı
-Bina fotoğrafları
-Yıkımdan sorumlu olacak mühendisin öğrenim belgesi fotokopisi, ikametgah, kimlik, fotokopisi,-oda kimlik fotokopisi
-Noter onaylı taahhütname, Sicil numarası
-Müteahhitin; İmza sirküleri, Vergi levhası fotokopisi
-Ticaret odasından güncel sicil kaydı

Yapının yıkılması süreci

Riskli yapıların 60 günlük süre içinde maliklerince yıktırılıp yıktırılmadığı, idarece mahallinde kontrol ediliyor. Riskli yapı, malikleri tarafından yıktırılmamışsa yapının idari makamlarca yıktırılacağı belirtilerek 30 günden az olmak üzere ek süre tanınıyor.

Bu süre sonunda da riskli yapıların maliklerince yıktırılmaması halinde, riskli yapılara elektrik, su ve doğal gaz verilmemesi ve verilen hizmetlerin durdurulması ilgili kurum ve kuruluşlardan isteniyor.

Riskli yapıların insandan ve eşyadan tahliyesi ile yıktırma işlemleri, mülki amirler tarafından sağlanacak kolluk kuvveti desteği ile idarece yapılıyor veya yaptırılıyor.

Yıktırılamayan yapılar Bakanlıkça veya il müdürlüklerince yıkılıyor veya yıktırılıyor. Bu yıktırmanın masraflarından malikler hisseleri oranında sorumlu oluyor.

SİT ALANI BİLGİSİ NEREDEN ÖĞRENİLİR?

T.C. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Tabiat Varlıklarını Koruma Genel Müdürlüğü tarafından hazırlanan Sit Alanları Yönetim Bilgi Sistemi (SAYS), doğal sitler konusunda pek çok bilgiyi içeriyor.  www.says.gov.tr adresinden ulaşılan web sitesinin, Vatandaş Bilgilendirme ve Paylaşım Sistemi (SAVAB) menüsünden bir arsa veya arazinin sit durumunu kolayca öğrenebiliyorsunuz.

Çevresel Etki Değerlendirmesi (ÇED),

ÇED, gerçekleştirilmesi planlanan, planlaması devam eden projelerin çevreye olabilecek olumlu ve olumsuz etkilerinin tespit edilmesinde, olumsuz yöndeki etkilerin önlenmesi ya da çevreye zararı olmayacak ölçüde en aza indirilmesi için alınacak önlemlerin, seçilen yer ile teknoloji alternatiflerinin belirlenerek değerlendirilmesinde ve projelerin uygulanmasının izlenmesi ve kontrolünde sürdürülecek çalışmalara denmektedir.

DOP NEDİR ?(düzenleme ortaklık payı)

Nazım imar planı ve uygulama imar planları yapılırken, imar yasası çerçevesinde arazinizin %35 ila %40 oranında bedelsiz terkler yapılır. Arazinizin sınırları ve çapı yeniden belirlenir ve %40 oranında küçülerek elinize arsa vasıflı imarlı bir tapu verilmiş olacaktır.
Kamu yararına yapılan bedelsiz terkler: Yol, yeşil alan, meydan, çocuk parkı, ibadet yeri, oto park, karakol ve okul gibi yerler için kullanılır.

KOP NEDİR? (Kamu ortaklığı payı)

Uygulama imar planı kapsamına giren bölgelerdeki arazilerden kesilen % 40 oranında bedelsiz terklere rağmen, bölgenin ihtiyacı doğrultusunda, kamu yararına arsanızdan ayrıca bedel karşılığı kamulaştırma yapılabilir. Kamu yararına yapılan kamulaştırma alanları, resmi kurum alanları, sosyal ve kültürel tesis alanları, belediye hizmet alanları, sağlık tesisi, alanları gibi amaçlar için kullanılır.

KAKS Nedir?

KAKS kelimi açılımı olarak, “kat alanı kat sayısı” demek olsa da emsal olarak adlandırılmaktadır. İlgili yönetmelikte şu şekilde tanımlanmaktadır: “Kat Alanı Kat Sayısı (KAKS/Emsal): Yapının katlar alanı toplamının parsel alanına oranından elde edilen sayıdır.”  halk arasında ise eski ifade ile ”emsal olarak” anılır

Öte yandan KAKS imar planı ve notlarında aksine bir hüküm yoksa net parsel alanı üzerinden hesaplanarak bulunur.

TAKS Nedir?

TAKS kelimesinin açılımı, taban alanı kat sayısıdır. Kelimenin de açılımında anlaşılacağı üzere yapılacak olan inşaatın taban alanın belirleme yöntemidir. İlgili yönetmelikte şu şekilde tanımlanmaktadır: Taban alanı kat sayısı (TAKS): Taban alanının imar parseli alanına oranıdır. İmar planında bu oran açıkça belirlenmemiş ise taban alanı katsayısı; ayrık veya blok nizam olan yerlerde %40’ı, bitişik nizam olan yerlerde ise %50’yi geçemez. Taban alanı kat sayısı, arazi eğimi nedeniyle tabii veya tesviye edilmiş zeminin üzerinde kalan tüm bodrum katlar ile zemin kat izdüşümü birlikte değerlendirilerek hesaplanır.

GABARİ NEDİR ?

İnşaat ve karayolları sektöründe sıkça duyulan ve emsal kelimesi ile karıştırılan bir sözcüktür. İnşaat, emlak ve mimari çalışmalarda kullanılan gabari kelimesi kaç katlı bir inşaat yapılacağı anlamına da gelmektedir.

Parsel genel haliyle bir toprak parçadır. Bu toprak parçasının üzerinde tek bir yapı yapılabilecek şekilde düzenlenmiş ve bölümlere/parçalara ayrılmış şekilde düzenlenmesi ile parsel oluşur. İmar Kanunu’nun 18. maddesi gereğince belirtilen tanıma göre ise ayrılmış ve sınırlanmış arazi parçasına parsel denilmektedir. Herhangi bir parselin sahibi bir kişi olabileceği gibi birden fazla sahibi de olabilir

HMAX Nedir?

HMAX arsa üzerine yapılabilecek maksimum inşaat yüksekliğini ifade eder. Diğer bir adıyla da yençok olarak ifade edilir. 3’ün katlarına 0,5 eklenerek belirtilir.

3,5 – 6,5 – 9,5 – 12,5 … şeklindedir.

Hmax nasıl hesaplanır?

Her sayının sonundaki 0,5 çatı yüksekliğini gösterir. Diğer sayıs ise kat sayısını ifade eder. Her katın 3 mt olacağı varsayılır. Örneğin hmax 9,5 ise 3 kat ve 0,5 mt çatı katı yapılabilir anlamına gelmektedir