Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Vergi Hesaplaması Nasıl Yapılır?
Evin alış değeri enflasyona göre düzeltilir ve bugüne göre evin değeri bulunur. Enflasyona göre düzeltilen ev alış değeri ile ev satış değeri arsındaki fark hesaplanır ve enflasyondan bağımsız olarak elde edilen “gerçek kazanç” bulunur. Bulunun bu kazançtan her yıl açıklanan istisna tutarı, alım sırasında ödenen tapu harcı ve konut kredisi kullanıldı ise ev satışına kadar ödenen faizlerin toplamı düşülür ve “vergiye tabi tutar” bulunur. Bulunan vergiye tabi tutara vergi dilimleri uygulanarak “ödenecek vergi tutarı” hesaplaması yapılır.
Gayrimenkul Alış Tarihi Tespiti
Gayrimenkul alış tarihi, tapunun resmi olarak alındığı yani tapunun üzerinde yazan tarihtir. Ancak tapu alınmadan önce evde oturulması ve bu durumun ikametgâh, fatura vb. resmi bir belge ile kanıtlanması halinde, tapu alım tarihi yerine evde oturulmaya başlanan tarih de kabul edilebilir. Bunlarında yanında, kentsel dönüşüm kapsamında yenilenen gayrimenkuller de dâhil olmak üzere, mevcut yasa gereği her tapu sahip değişikliği ile tapu cins değişikliğinde bu 5 yıllık süre yeniden başlayabiliyor (bu konular hakkında daha detaylı bilgiye Gelir İdaresinin 189 nolu çağrı merkezi üzerinden ulaşabilirsiniz).
Daha iyi anlayabilmek için bir örnek hesaplama yapalım:
01.01.2015 yılında 200.000 TL’ye alınan bir konut 01.01.2019 yılında 400.000 TL’ye satılıyor.
Endeks artış oranları
(Satış ve alış yapılan ayların bir önceki ayının TÜİK tarafından açıklanan Yİ-ÜFE endeks oranları alınıyor.)
01.12.2014 Yİ-ÜFE oranı: 235,84
01.12.2018 Yİ-ÜFE oranı: 422,94
Kirada taşınmazın varsa ne kadar vergi ödeyeceğinizi, kira vergisi aracımızdan anında hesaplayın.
Örnek Durumun Vergisini Hesaplayalım:
1- Alış ve satış aylarından bir önceki ayın Yİ-ÜFE oranları (endeks değerleri) ile alış fiyatı çarpılır ve bu sayede alış fiyatı enflasyona göre düzeltilerek bugünün (ya da satış günü) TL değerine getirilir. 200.000 TL * (422,94/235,84) = 358.666 TL.
2- Daha sonra alış fiyatının bugünkü değeri satış fiyatından çıkartılarak satıcının elde ettiği reel kâr hesaplanır. Bunun vergi jargonundaki ismi ise istisna öncesi değer artış kazancı olarak geçiyor. 358.666 TL – 400.000 TL = 41.334 TL.
3- Satış 2019 yılı için yapıldığı için 14.800 TL istisna düşülür.
Bunun sonucunda 41.334 TL – 14.800 TL = 26.534 TL İstisna sonrası matrah bulunur.
4- İstisna sonrası matrahtan ise “satış sırasına ödenen” tapu harcı (400.000 TL* %2= 8.000 TL) düşülerek 26.344 TL – 8.000 TL = 18.534 TL vergiye tabi tutar bulunur. Ayrıca bu aşamada konut kredisi kullanıldı ise sadece konut satışına kadar ödenen faizlerin toplamı da tapu harcı gibi bir gider olarak düşülebilir. Ayrıca ödemiş olduğunuz faiz tutarlarının toplamını bankanın size vermiş olduğu ödeme planı üzerinden öğrenebilir veya kredi ödeme planı oluşturma aracımız üzerinden örnek ödeme planınızı oluşturarak, ödemiş olduğunuz toplam faizi hesaplayabilirsiniz.
5- Bulunan vergiye tabi tutara satışın yapıldığı yıla göre vergi dilimleri uygulanır. Satış 2019 yılı içerisinde yapıldığı için aşağıda yer alan 2019 yılı vergi dilimlerine göre bulunan 18.534 TL vergiye tabi tutarın net vergisi hesaplanır. 18.534 TL vergi matrahının 2019 yılı vergi dilimlerine göre net vergisi ise 2.807 TL olur.
